มาตรา456  การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย

วรรคสอง สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่

วรรคสาม บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย

คำพิพากษาฎีกาที่น่าสนใจ

1.ซื้อขายบ้านโดยตกลงจะรื้อบ้านออกไป เป็นการซื้อขายแบบสังหาริมทรัพย์ ไม่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3702/2535 จำเลยซื้อบ้านจากการขายทอดตลาดของศาลอย่างสังหาริมทรัพย์โดยจะต้องรื้อออกไป จึงไม่ต้องทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 และการที่จำเลยซึ่งรับโอนบ้านมาอย่างสังหาริมทรัพย์ก็ย่อมโอนต่อให้ผู้ร้องสอดอย่างสังหาริมทรัพย์ได้เช่นเดียวกัน การที่จำเลยยกบ้านให้แก่ผู้ร้องสอดโดยเสน่หาจึงไม่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับโอนย่อมรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของจำเลยที่มีอยู่โดยจะต้องรื้อถอนบ้านออกไปด้วย แต่เนื่องจากผู้ร้องสอดกับโจทก์ได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันไว้ว่ายอมให้ผู้ร้องสอดอยู่อาศัยในที่ดินของโจทก์บริเวณที่ปลูกบ้านนั้นได้ โดยไม่ต้องเสียค่าเช่าที่ดินตลอดชีวิตของผู้ร้องสอด ซึ่งข้อตกลงดังกล่าวมีลักษณะเป็นการก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดิน ทำให้ผู้ร้องสอดมีสิทธิใช้สอยที่ดินของโจทก์บริเวณที่ปลูกบ้านโดยไม่มีค่าตอบแทนซึ่งเป็นทรัพยสิทธิอย่างหนึ่งตามมาตรา 1410 แม้การได้มาซึ่งทรัพยสิทธิของผู้ร้องสอดจะไม่ได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา1299 วรรคแรกก็ตาม แต่ก็มีผลผูกพันระหว่างโจทก์กับผู้ร้องสอดซึ่งเป็นคู่สัญญา ดังนั้น ผู้ร้องสอดจึงมีสิทธิใช้สอยที่ดินบริเวณดังกล่าวปลูกบ้านได้ เมื่อบ้านปลูกอยู่ในที่ดินบริเวณซึ่งผู้ร้องสอดมีสิทธิเหนือพื้นดินอยู่แล้ว จึงไม่ต้องรื้อบ้านออกไป แม้การโอนบ้านระหว่างจำเลยและผู้ร้องสอดจะเป็นการโอนอย่างสังหาริมทรัพย์ในตอนแรกก็ตาม ก็เป็นคนละกรณีกับเรื่องที่ผู้ร้องสอดมีสิทธิเหนือพื้นดินต่อโจทก์ และไม่ทำให้การโอนบ้านระหว่างจำเลยกับผู้ร้องสอดกลายเป็นการโอนอสังหาริมทรัพย์ไปได้ ผู้ร้องสอดจึงไม่ต้องรื้อบ้านออกไปจากที่ดินของโจทก์

2.ตอนแรกตกลงซื้อขายกันเฉพาะที่ดิน ต่อมาผู้ซื้อตกลงซื้อบ้านในที่ดินอีก บ้านย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อ ตามหลักส่วนควบ ไม่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 456 อีก

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2389/2532 ผู้ร้องกับพี่สาวซื้อ ที่ดินมีโฉนด จากจำเลย โดย ทำหนังสือสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่ง ขณะนั้นบนที่ดินมีบ้านพิพาทของจำเลยปลูกอยู่บ้านพิพาทเป็นส่วนควบของที่ดิน ต่อมาเมื่อผู้ร้องกับพี่สาวซื้อ บ้านพิพาทจากจำเลย แม้จะทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเอง บ้านพิพาทก็ตก เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องกับพี่สาวตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 107วรรคสอง ตั้งแต่ วันทำหนังสือสัญญาซื้อขายบ้านพิพาทแล้วโดย ไม่ต้องไปจดทะเบียนการซื้อ ขายต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ตาม มาตรา 456 อีกโจทก์จึงไม่มีสิทธินำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดบ้านพิพาท.

3.แต่หากมีเจตนาเพื่อหลีกเลี่ยงค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระต่อสำนักงานที่ดิน เป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ขัดต่อความสงบเรียบร้อย ตามมาตรา 150 ผู้ไม่อาจอ้างหลักส่วนควบเพื่อให้ได้กรรมสิทธิ์ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 120/2559 ตามหนังสือสัญญาขายฝากที่ดินที่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ระบุว่า จำเลยขายฝากเฉพาะที่ดินไม่เกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้างเลขที่ 252 ด้วย ซึ่งต้องแปลความว่าไม่รวมบ้านไม่มีเลขที่บ้านด้วย เพราะฉะนั้นการขายฝากสมบูรณ์เฉพาะที่ดินเท่านั้น แม้โจทก์จะอ้างว่าโจทก์กับจำเลยตกลงขายฝากที่ดินพร้อมบ้าน 2 หลัง คือบ้านเลขที่ 252 กับบ้านที่ไม่มีเลขที่บ้านอีก 1 หลัง แต่พนักงานเจ้าหน้าที่แจ้งว่าจดทะเบียนขายฝากบ้าน 2 หลัง ดังกล่าวด้วยไม่ได้เพราะต้องประเมินราคาจึงจดทะเบียนขายฝากเฉพาะที่ดิน โจทก์กับจำเลยจึงได้ทำสัญญาซื้อขายบ้าน 2 หลัง เพิ่มเติมตามที่ตกลงกันตามหนังสือสัญญาซื้อขาย แต่สัญญาขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายประเภทหนึ่งจึงต้องนำบทบัญญัติเรื่องซื้อขายมาใช้บังคับด้วย ซึ่ง ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง กำหนดว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ เมื่อการขายฝากบ้านทั้งสองหลังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะ นอกจากนี้สัญญาขายฝากที่ดิน และสัญญาซื้อขาย ยังทำวันเดียวกันแสดงให้เห็นเจตนาโดยชัดแจ้งว่าคู่สัญญาต้องการหลีกเลี่ยงค่าธรรมเนียม จึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน จึงเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 อีกด้วย ดังนั้นโจทก์ไม่อาจอ้างว่าบ้านทั้งสองหลังตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โดยหลักส่วนควบได้ โจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านทั้งสองหลัง

4.การซื้อขายสิทธิเช่าซื้อที่ดิน เมื่อชำระเงินแล้วสามารถบังคับตามมาตรา 456 วรรคสอง ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5466/2539 สิทธิเช่าซื้อที่ดินพร้อมอาคารของจำเลยที่มีอยู่ต่อการเคหะแห่งชาติเป็นทรัพย์สินชนิดหนึ่งที่สามารถซื้อขายกันได้ข้อตกลงซื้อขายสิทธิดังกล่าวแม้ไม่ทำเป็นหนังสือแต่โจทก์ชำระหนี้เนื่องในการซื้อขายแก่จำเลยบ้างแล้วมีผลผูกพันระหว่างจำเลยผู้ขายกับโจทก์ผู้ซื้อตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา456วรรคสองโจทก์มีอำนาจฟ้องให้จำเลยไปทำการโอนสิทธิดังกล่าวแก่โจทก์ได้

5.การซื้อขายที่งอกริมตลิ่งต้องเป็นไปตามที่ดินทรัพยประธาน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1860/2539 เมื่อที่งอกอยู่ติดกับที่ดินมีโฉนดที่งอกย่อมเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงดังกล่าวและเป็นกรรมสิทธิ์ของ ส. โดยหลักส่วนควบด้วยผลของกฎหมายไม่จำต้องรังวัดขึ้นทะเบียนเป็นหลักฐานว่าเป็นที่ดินส่วนหนึ่งของที่ดินตามโฉนดเดิมเสียก่อนแล้วที่งอกจึงจะเป็นที่ดินมีกรรมสิทธิ์ การที่ ส. ขายที่ดินพิพาทซึ่งอยู่ติดกับที่ดินมีโฉนดให้โจทก์ถือว่าได้แบ่งที่ดินมีโฉนดขายแก่โจทก์หาใช่เป็นการขายที่ดินมือเปล่าแต่อย่างใดไม่การซื้อขายที่ดินมีกรรมสิทธิ์จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์กับ ส. เพียงแต่ทำสัญญาซื้อขายกันเองไม่ได้ทำตามแบบจึงตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา456วรรคแรกโจทก์ไม่ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทจึงไม่มีอำนาจฟ้องบังคับจำเลยทั้งสามออกไปจากที่ดินพิพาท

7.การซื้อขายที่ดินมือเปล่า สามารถซื้อขายกันได้โดยการส่งมอบการครอบครอง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5602/2558 โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทมาจาก อ. และ อ. ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์แล้ว ถึงแม้การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์และ อ. จะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ อันมีผลให้การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับ อ. ตกเป็นโมฆะ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมือเปล่า การโอนทรัพย์ให้แก่กันย่อมกระทำได้ โดยการส่งมอบการครอบครอง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1378 เมื่อ อ. ขายที่ดินพิพาทและส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ โดย อ. ไม่เข้าไปยุ่งเกี่ยวในที่ดินพิพาทอีกต่อไป อันถือเป็นการแสดงเจตนาสละการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ และโจทก์ได้เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทโดยเจตนายึดถือเพื่อตนต่อแต่นั้นมา โจทก์ย่อมได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทตามมาตรา 1367 โดยไม่จำต้องจดทะเบียนการได้มา ที่ดินพิพาทจึงตกเป็นของโจทก์ อ. จึงไม่มีสิทธินำที่ดินพิพาทไปโอนขายให้แก่จำเลยที่ 1 แม้การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่าง อ. และจำเลยที่ 1 จะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยที่ 1 ก็หาได้สิทธิในที่ดินพิพาทไม่ เนื่องจากเป็นผู้รับโอนที่ดินพิพาทมาจาก อ. จึงไม่มีสิทธิดีกว่า อ. ผู้โอนเมื่อจำเลยที่ 1 ไม่ใช่เจ้าของที่ดินพิพาทจึงไม่มีสิทธิฟ้องแย้งขับไล่โจทก์ให้ออกไปจากที่ดินพิพาทและเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 15551/2553 ที่ดินพิพาทที่ซื้อขายกันเป็นที่ดินมือเปล่า (ภ.บ.ท.5) เจ้าของที่ดินมีเพียงสิทธิครอบครอง เมื่อตามสัญญาระบุว่าจำเลยทั้งสองส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์และโจทก์ชำระราคาแก่จำเลยทั้งสองแล้วในวันทำสัญญา โจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครองในที่ดินดังกล่าวแล้ว ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1377, 1378 สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด โจทก์และจำเลยทั้งสองไม่มีหน้าที่ใดๆ ที่จะต้องปฏิบัติต่อกันตามสัญญาอีก ดังนั้น การที่โจทก์จะเข้าทำการรังวัดแนวเขตที่ดินเพื่อครอบครองทำประโยชน์ จึงไม่ใช่ข้อผูกพันอันเกี่ยวเนื่องจากสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาท การที่จำเลยทั้งสองคัดค้านและขัดขวางไม่ยอมให้โจทก์ทำการรังวัด จึงฟังไม่ได้ว่าจำเลยทั้งสองผิดสัญญาป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ดังนั้น โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้ศาลบังคับจำเลยทั้งสองไปทำการวัดแนวเขตที่ดินพิพาท หรือให้คืนเงินค่าซื้อที่ดิน

8.แต่หากเป็นการซื้อขายที่ดินประเภทหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3)อาจสมบูรณ์ด้วยการส่งมอบการครอบครองหรือทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ ตามมาตรา 456

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3196/2543 การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่าง ส. กับ ต. แม้ไม่ได้ทำหลักฐานเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคแรก ก็ตาม แต่ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมือเปล่าที่มีเพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส.3 ก.) เป็นหลักฐาน เจ้าของที่ดินจึงมีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้นเมื่อ ต. ได้ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่ ส. บิดาโจทก์ถือว่า ต. ได้สละการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่บิดาโจทก์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377,1378 แล้ว เมื่อโจทก์ได้เข้าครอบครองโดยบิดายกให้ โจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครองในที่ดินพิพาท แม้ขณะซื้อขายที่ดินพิพาทมีข้อตกลงว่าเมื่อไถ่ถอนจำนองแล้ว จึงจะมีการโอนที่ดินพิพาทให้แก่ ส. ก็เป็นเรื่องประสงค์จะให้มีหลักฐานทางทะเบียนภายหลังจากที่ได้โอนสิทธิครอบครองแล้วเท่านั้น เพราะในขณะที่มีการซื้อขายที่ดินพิพาทนั้น ต. ได้จำนองที่ดินดังกล่าวทั้งแปลงรวมทั้งที่ดินพิพาทไว้กับ พ. ไม่อาจทำการโอนทางทะเบียนได้ จึงมิใช่เงื่อนไขในสัญญาซื้อขายอันจะมีผลทำให้สัญญาซื้อขายดังกล่าวซึ่งเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดกลายเป็นสัญญาจะซื้อขาย

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6597/2542 ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.)ผู้มีชื่อในเอกสารสิทธิจึงมีเพียงสิทธิครอบครอง แม้การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 จะไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่เมื่อจำเลยที่ 1 ส่งมอบการครอบครองและโจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทแล้ว การซื้อขายย่อมสมบูรณ์โดยการส่งมอบการครอบครองหาตกเป็นโมฆะไม่ โจทก์ย่อมได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1378 ขณะออกโฉนดที่ดินจำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทแล้ว จึงเป็นการออกโฉนดที่ดินให้จำเลยที่ 1 โดยคลาดเคลื่อน พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจสั่งเพิกถอนโฉนดที่ดินพิพาทได้แก่ผู้ว่าราชการจังหวัดตามประมวลกฎหมายที่ดินฯมาตรา 62 เมื่อโจทก์มิได้ฟ้องผู้ว่าราชการจังหวัดเป็นจำเลย จึงพิพากษาให้ผู้ว่าราชการจังหวัดเพิกถอนโฉนดที่ดินไม่ได้

9.ซื้อขายที่ดินมือเปล่าไม่ได้ส่งมอบการครอบครอง ถือว่ายังไม่ได้สิทธิครอบครอง จะใช้สิทธิอย่างเจ้าของที่ดินไม่ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 394/2508 จำเลยขายที่ดินมือเปล่าให้แก่โจทก์ทำหนังสือสัญญากันเองทั้งสองฝ่ายมิได้มีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนการโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยครบถ้วนแล้วแต่จำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาและขัดขวางไม่ให้โจทก์เข้าทำประโยชน์ในที่พิพาทดังนี้สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาดเมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นโมฆะจำเลยยังไม่ได้ส่งมอบที่ดินให้โจทก์โจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยส่งมอบที่ดินและขับไล่จำเลยไม่ได้

10.สัญญาจะซื้อจะขายถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขายด้วย

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6368/2541 โจทก์และจำเลยตกลงซื้อขายที่ดินพิพาทตามสัญญาจะซื้อจะขาย และได้มีการจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่กันไปแล้ว ซึ่งตามสัญญาระบุว่าเป็นการซื้อขายที่ดิน ตาม น.ส.3 ก. รวม 3 ฉบับ เนื้อที่ 92 ไร่ และได้กำหนดไว้ในสัญญาว่า เนื้อที่ 92 ไร่ ถ้าทำการรังวัดแล้วน้อยกว่า 90 ไร่ ผู้ขายจะยอมชดใช้ให้ครบตามจำนวนที่แจ้งไว้โดยจ่าย เป็นค่าชดใช้ไร่ละ 43,000 บาท การที่โจทก์ฟ้องจำเลย ให้ชดใช้ค่าที่ดินที่ขาดไป จึงเป็นการฟ้องให้ปฏิบัติ ตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายสิทธิฟ้องเรียกเงินคืน ตามสัญญานี้ กฎหมายมิได้กำหนดอายุความไว้โดยเฉพาะ จึงต้องใช้อายุความ 10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/30สัญญาจะซื้อจะขายทำเมื่อวันที่ 17 กรกฎาคม 2533โจทก์ฟ้องคดีเมื่อวันที่ 15 กันยายน 2536 ยังไม่เกิน10 ปี ฟ้องโจทก์ไม่ขาดอายุความ

11.การซื้อขายสัตว์ที่มีรูปพรรณ แม้ไม่ได้ซื้อไปทำการอย่างสัตว์นั้นพึ่งกระทำ ก็ต้องเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 456 วรรคสาม

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1539/2526 แม่ม้าพิพาทเป็นม้าแข่งมาแต่เดิม แสดงว่าได้ใช้งานแล้วจึงอยู่ในบังคับที่ต้องให้ทำตั๋วรูปพรรณตามพระราชบัญญัติสัตว์พาหนะฯ มาตรา 8(3) และเป็นสัตว์พาหนะตามมาตรา 4 ตกอยู่ภายใต้บังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 แม้จะซื้อแม่ม้าไปเพื่อผสมพันธุ์ มิได้ซื้อเพื่อเอาไปใช้ในการขับขี่หรือลากเข็นก็ตาม ก็ไม่เป็นเหตุให้ได้รับยกเว้นไม่ต้องจดทะเบียนการซื้อขายต่อเจ้าพนักงาน

12.ใบจองซื้อบ้าน หากมีเนื้อความครบถ้วนตามที่สัญญาจะซื้อจะขายพึ่งมี ใบจองถือว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขายเช่นกัน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2569/2556 การที่โจทก์จองซื้อที่ดินและอาคารพาณิชย์จากจำเลย 2 แปลง คือแปลงหมายเลข 1314 และ 1315 โดยวางเงินจองไว้แปลงละ 100,000 บาท ย่อมถือได้ว่าเป็นการให้มัดจำและเป็นหลักฐานว่าได้ทำสัญญากันแล้วตาม ป.พ.พ. มาตรา 377 แม้ตามใบจองซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์จะมีข้อความว่าให้ทำสัญญาเป็นหนังสือต่อกัน และโจทก์จำเลยยังไม่ได้ทำก็ตาม แต่ใบจองดังกล่าวระบุราคาขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ไว้ และระบุว่าวางเงินจองจำนวน 100,000 บาท กับระบุค่าโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยเป็นผู้ชำระ ซึ่งแสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์จำเลยว่าตกลงจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์กันต่อไป กรณีจึงมีสาระสำคัญครบถ้วนเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ระหว่างโจทก์กับจำเลย ดังนั้น ใบจองซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ทั้งสองแปลงจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย

รวมคำพิพากษาศาลฎีกาที่น่าสนใจเกี่ยวกับมาตรา 456

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1476/2561 ซื้อขายที่ดินไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ แต่อาจได้การครอบครองโดยการส่งมอบ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9990/2560 ซื้อห้องชุดใช้การชำระเงินราคาห้องเป็นหลักฐานของสัญญาจะซื้อจะขายได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2521/2559 รูปแบบของสัญญาจะซื้อจะขาย

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 120/2559 สัญญาขายฝากต้องทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4985/2558 ตราบใดที่ไม่ได้จดทะเบียนซื้อขายที่ดินต่อเจ้าหน้าที่ก็เป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเท่านั้น

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2856/2558 การซื้อขายสังหาริมทรัพย์เกินกว่าสองหมื่นบาทต้องมีหลักฐานจึงจะฟ้องร้องคดีได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 17393/2555 เมื่อยังไม่ได้จดทะเบียนการซื้อขายที่ดินผู้ซื้อเป็นเพียงผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิได้ก่อน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 14921/2555 ซื้อขายเรือที่มีระวางห้าตันขึ้นไปโดยจะไปจดทะเบียนต่อไป เป็นสัญญาจะซื้อขายไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7735/2555 การใช้มาตรา 456 วรรคสอง และวรรคสาม

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 11883/2554 การซื้อขายหุ้นสามัญชนิดระบุชื่อต้องปฏิบัติตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสองและวรรคสาม

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1834/2554 ทำสัญญาซื้อขายที่ดินและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กรรมสิทธิ์ในที่ดินโอนไปยังผู้ซื้อนับแต่จดทะเบียนซื้อขาย

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 15551/2553 ซื้อขายที่ดิน ภทบ5 ไม่ตกอยู่ในบังคับมาตรา 456